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derechos reales derecho civil registro de la propiedad

reales - Derecho + ADE UAM

Profesor: Nieves Fenoy Picón

Autor: clstpchcrtgs

Idioma: Castellano

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TEMA 19: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA FINCA EN EL REGISTRO. EL PRINCIPIO DE FOLIO REAL El concepto de finca, entendido como una superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada con sus partes integrantes y pertenencias, no coincide con el concepto de finca registral, siendo esta última, todo aquello que abre folio en el Registro de la Propiedad. Nuestro sistema adopta el criterio de folio real: * Art.234 LH: "el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca correspondiente." * Art.378 RH: los registradores destinarán el número de hojas que consideren necesarias a cada finca. La Ley Hipotecaria permite que se consideren como finca a efectos registrales: * Explotaciones agrícolas e industriales ( Art.8 LH) * Fincas colindantes, rusticas o urbanas cuando constituyan un solo edificio o casa habitación (Art. 8 LH) * Cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos: constará como una sola finca siendo cada dueño copropietario de cada una de las plazas en virtud del art.392 y ss. Cc. También se permite que cada cuota parte pueda tener un folio distinto. (art.64.1 RH) * Concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles (Art. 31 RH) * Aguas y aprovechamiento de aguas (Art. 64 y 66 RH) * "Complejos inmobiliarios privados": el titulo constitutivo puede ser objeto de inscripción * Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico: se podrá inscribir cada uno de los derechos de aprovechamiento por turnos. * Edificios en régimen de propiedad horizontal, así como cada uno de los pisos o locales. Cuando se abra folio constarán tanto datos fácticos como jurídicos, titulo constitutivo e incluso estatutos. * Las situaciones derivadas del urbanismo: nacimiento de situaciones de las fincas que incluso puede dar lugar a una nueva finca, información que deben conocer los terceros. CONSECUENCIAS DEL FOLIO REAL: EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. El hecho de llevar el Registro de la Propiedad por fincas, da lugar al principio de especialidad. Reconocido por el art.13 párrafo 1º LH, para que surtan efectos contra terceros, los derechos reales limitativos, garantías y cualquier cargar o limitación al dominio o derechos reales en general, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho en que recaigan. De esta forma los terceros encontrarán toda la información referente a un determinado inmueble en el folio abierto al mismo. ALTERACION DE FINCAS REGISTRALES: * Agrupación y agregación. Respecto a la agrupación: es la operación practicada en el Registro de la Propiedad que consiste en la unificación de dos o más fincas inscritas para formar una nueva. (Art.45 RH) Producida en caso de fincas colindantes o discontinuas, produce el cierre de las fincas reunidas y la apertura de un nuevo folio para la nueva finca, con un número diferente. Para los titulares de derechos reales o gravámenes sobre las fincas es como si no se hubiera producido la agrupación, pues no pueden resultar perjudicados por la operación. Puede ser solicitada por el propietario o copropietarios de las fincas que se agrupan o por los distintos propietarios de ellas determinando la participación indivisa que les corresponderá de la finca resultante. Respecto a la agregación: En la agregación parcial se agrega una o más porciones de una finca inscrita a otra, sin formar una nueva. En la agregación total lo que se incorpora no es una porción, sino una finca nueva. La finca absorbente deberá ser 5 veces más grande que la extensión que se agrega. (Art. 48 RH). Se procederá a una nueva descripción de la finca e indicación de la procedencia de la unida, con sus respectivas cargas, además de las correspondientes notas de referencia en la descripción de ambas fincas. * Segregación. Separación de una parte de la finca inscrita para constituir una nueva. Operación necesaria en casos de enajenación o gravamen de una parte de la finca. (Art.47 RH) La finca segregada abre folio registral con diferente número en el que quedará constancia de su procedencia y gravámenes, pues la operación no puede perjudicar a terceros. En el margen de la inscripción de la finca matriz se especifica la operación. La segregación puede ser solicitada por el dueño o copropietarios si está en régimen de copropiedad. * División. Finca inscrita que se divide en dos o más porciones formando fincas nuevas. Se cierra el folio registral de la finca que se dividió, sin afectar a los derechos de terceros sobre ella. Se abre folio nuevo a cada finca resultante, en el que se especifica su procedencia y gravámenes anteriores. Podrá solicitarse por dueño o condueños. (Art. 46 y 47 RH) * Todas las operaciones previamente explicadas, según el art. 50 RH deberán practicarse en escritura pública. * Obra nueva y exceso de cabida. Caben modificaciones sobre los datos físicos de una finca. Las más importantes son: D1. Obra nueva: se define como una transformación de las características físicas de una finca inscrita. (Art. 208 LH y 308 RH). Si es una finca rustica, nos referimos a nuevas plantaciones, mientras que si es una finca urbana lo hacemos respecto de la construcción de edificios o mejoras en esta. La declaración de obra nueva se hará por su descripción en los títulos referente al inmueble; por escritura pública en la que se declare y describa la obra realizada o mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva en la que el contratista manifiesta que fue reintegrado por el importe de esta o que la acompañe un certificado acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida por el Arquitecto director de la obra o municipal. En la descripción de la obra constara inscrita la propiedad de la finca a nombre del declarante, aunque no tiene por qué haber sido el autor de la obra nueva, pudiendo ser el anterior propietario. D2. Exceso de cabida: Los referentes a fincas ya inscritas podrán matricularse por cualquiera de los medios del art.298.3 RH. Si no exceden de la vigésima parte de la cabida inscrita, se podrá hacer constar en el Registro como rectificación de la superficie. Es indispensable que el registrador no tenga duda fundadas sobre la identidad de la finca. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. Los art. 9 LH y 51 RH delimitan las circunstancias que debe reunir la descripción registral de las fincas. Si en las descripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 LH se omite o expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias del art. 9, se determinara la nulidad de estas en base al art. 30 LH INSCRIPCIÓN DE TITULOS: SIGNIFICADO. Las situaciones jurídicas publicables vienen determinadas en el artículo 2 LH: * Títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. * Títulos que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres o cualesquiera otros derechos reales. El Reglamento Hipotecario amplía esta enumeración incluyendo en su art.7 "cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier otro acto o contrato de trascendencia real que, modifique algunas de las facultades del dominio sobre inmuebles o inherentes a derechos reales" No basta con que la estipulación afecte objetivamente a las facultades de dominio o de cualquier derecho real típico que pueda predicarse la "trascendencia real", pues hay obligaciones que cumple aquello pero que se consideran meramente personales. Tampoco carece de sentido admitir la absoluta autonomía de la voluntad para dar trascendencia real a determinadas estipulaciones. Por otra parte, deberá hacerse constar en la inscripción el "titulo constitutivo" que forma el entramado de derechos y obligaciones entre las partes que constituyen los iura in re aliena, pues según el art. 51.6 RH: "se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el titulo, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél". DERECHOS PERSONALES NO INSCRIBIBLES E INSCRIBIBLES. A pesar de que nuestro sistema registral niega como principio general el acceso al Registro a los derechos de obligación, si que se podrá inscribir las garantías de su cumplimiento o las anotaciones preventivas cuando proceda. A través de ello, el derecho personal entra en los libros registrales pero sin cambiar su naturaleza. (Art. 9 RH) Si un derecho de naturaleza personal accede al Registro deberá ser cancelado por el registrador a instancia de parte interesada. (Art. 98 LH). Se entenderá pedida esta cancelación, por el hecho de pedirse una certificación de cargas y antes de su expedición se procederá a la correspondiente nota marginal cancelatoria. (Art. 353.3 RH) Como excepciones al principio general debemos señalar: * Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Con la inscripción se dota de eficacia real al arrendamiento, aunque esto no ocurrirá para los contratos sujetos a la legislación especial sobre la materia * El derecho de retorno de los inquilinos o arrendatarios a la finca una vez reedificada. Esto podrá hacerse constar por los titulares mediante una nota al margen de la inscripción de la finca que se reedifique. * El contrato de opción de compra o el pacto o estipulación que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que reúna las circunstancias del art. 14 RH: convenio expreso de las partes para que se inscriba, precio estipulado para la adquisición de la finca o el de la opción y que el plazo para su ejercicio no podrá exceder de 4 años. En el arriendo con opción de compra el plazo podrá abarcar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará en caso de prórroga

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