TEMA. LA USUCAPIÓN Concepto, origen y régimen jurídico , Apuntes de Derecho Civil

¡Descarga TEMA. LA USUCAPIÓN Concepto, origen y régimen jurídico y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity! TEMA. LA USUCAPIÓN. I. Concepto, origen y régimen jurídico. El Código civil trata la usucapión como modo de adquirir en el último párrafo del artículo 609 señala que pueden también adquirirse (la propiedad y demás derechos reales) por medio de la prescripción. Y más adelante regula unitariamente la prescripción, a partir del artículo 1930 (Título XVIII del Libro IV), pero distingue claramente la prescripción extintiva de la adquisitiva, sin llamar a ésta usucapión, y la define en el primer párrafo del artículo 1930: Por la prescripción (adquisitiva o usucapión) se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales1. La palabra “prescripción” equivale aquí a prescripción adquisitiva o más correctamente a la usucapio del derecho romano; no sólo sorprende el incorrecto empleo del término prescripción para referirse a dos situaciones diferentes sino que además el Código Civil no vuelve a ocuparse de ella hasta el Título XVIII del Libro IV (De las Obligaciones y Contratos) donde se regulan conjuntamente la prescripción extintiva y la que llama prescripción adquisitiva, que es la usucapio, uno de los modos de adquirir los derechos reales. Usucapir o usucapión significa adquirir una cosa o un derecho por su uso durante cierto tiempo; como señala SERRANO ALONSO puede definirse como “el modo de adquirir el dominio y los derechos reales por medio de la posesión en concepto de dueño o de titular de los mismos durante el tiempo señalado por la ley”. El artículo 1930 dispone que por “la prescripción (usucapión) se adquieren de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. DE PABLO CONTRERAS por su parte, manifiesta que, cabe definir la usucapión como “un modo de adquirir la propiedad y ciertos derechos reales limitados por la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante los períodos de tiempo que marca la ley”. Finalmente, O’CALLAGHAN la conceptúa (desde la clásica definición de MODESTINO, D. 41, 3, 3) como “el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real poseible por la posesión continuada durante el tiempo y con los requisitos que fija la PAGE 1 1 La sentencia del TS de 3 de diciembre de 1985 (Act. Civ., 218/1986), la usucapión es modo de adquirir el dominio, pero precisa una declaración judicial para su constancia; dice literalmente: “la usucapión es bastante justificación dominical, equivalente al denominado titulo de dominio por la doctrina... requiere su determinación en autos”. ley. Convierte en situación de derecho lo que empezó como una situación de mero hecho. El simple poseedor deviene titular del derecho real”. La usucapión plantea dos problemas doctrinales como son: el primero, cuestiona si la usucapión es un modo de adquirir originario o derivativo. La tesis dominante considera que se trata de una adquisición originaria; aunque el derecho que se adquiere pertenece a otro titular, que no lo ha venido ejercitando, el usucapiente - el que adquiere el derecho- lo adquiere sin contar con la voluntad del anterior titular; pues, precisamente, si el titular del derecho se opone no hay usucapión. En este sentido, DE PABLO CONTRERAS señala que en la usucapión ordinaria, con plazos de posesión más breves y singulares requisitos, hay un transmitente, si bien el mismo carece de poder de disposición sobre la cosa o derecho, y este es el defecto que justamente subsana aquélla. El segundo problema cuestiona cual es su fundamento, el por qué de su existencia. El fundamento de la usucapión es discutido. Se ha dicho que es una institución injusta desde el punto de vista del titular que pierde su derecho real por la usucapión de otro. Desde otro punto de vista, se ha mantenido, desde el Derecho romano, que es una institución necesaria para el bien público. Modernamente se mantiene por toda la doctrina la justicia, la necesidad y la utilidad social de la usucapión, en base a un fundamento subjetivo y a un fundamento objetivo. El fundamento subjetivo de la usucapión se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. Al propio tiempo, el trabajo y la actividad posesoria del adquirente justifican que se le otorgue el derecho que ha estado poseyendo durante el tiempo adecuado. El fundamento objetivo es más aceptable, pues, para que exista usucapión, no es preciso que haya una actuación negligente del titular (que incluso podría probar que no la tuvo) o un trabajo del usucapiente (que pudo poseer pero sin ejercer una actividad o trabajo), sino que basta el hecho objetivo de la posesión, en el tiempo y con los requisitos que marca la ley. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico, el interés general social y económico, el bien público; que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular. Al mismo tiempo, evita la necesidad PAGE 1 personas capaces para adquirir por los demás modos legítimos. Puesto que no hay capacidad especial para adquirir derechos, la capacidad precisa es, simplemente, la capacidad general de obrar. Por otra parte, por el mismo concepto de usucapión, será precisa la aptitud para poseer en concepto de titular el derecho que se usucape. MANRESA califica el precepto como una disposición de mera referencia, que impone la aplicación de los principios generales sobre la capacidad para adquirir. Así pues, la norma es puramente negativa y en realidad lo que está diciendo es que no existe ninguna limitación especial en materia de usucapión. En el Código civil no hay regla sobre una capacidad específica de adquirir. Tal vez convenga en este punto tener en cuenta que el presupuesto de toda usucapión, es una posesión, luego no puede haber duda de que las personas capaces de adquirirla, lo son también para usucapirla, aunque para usar de los derechos que nazcan en su favor de esa posesión (aquí, la adquisición del dominio o derecho real) necesitan de sus representantes legales si son menores o incapacitados (art. 443). De forma que, los menores e incapacitados (éstos, en función de lo que haya dispuesto la sentencia de incapacitación) sólo podrán hacer valer su adquisición por usucapión a través de sus representantes legales. Pueden adquirir por usucapión tanto las personas físicas como las personas jurídicas privadas o públicas; en relación a éstas el artículo 22 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de noviembre de 2003 dispone que las Administraciones públicas podrán adquirir bienes por prescripción con arreglo a lo establecido en el Código Civil y en las leyes especiales. En otro aspecto, relativo al usucapiente en sí mismo, más que a su capacidad, el artículo 1956 retrasa la usucapión de los culpables de un hurto o robo respecto a la propiedad de las cosas hurtadas o robadas, hasta la extinción de su responsabilidad penal y civil: las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas (usucapidas) por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta. También en otro aspecto, relativo al usucapiente, el artículo 1933 establece que la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás, lo que -respondiendo a la normativa general de la comunidad de bienes- significa el PAGE 1 reconocimiento de la eficacia de la usucapión de un comunero a favor de toda la comunidad3. Igualmente se atribuye capacidad, como usucapiente, a la herencia yacente, artículo 1934: La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. Recoge, pues, el Código Civil tres reglas especiales en los artículos 1933, 1934 y 1956; cuando se trata de situaciones de cotitularidad la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás; también se reconoce capacidad para usucapir a la herencia yacente antes de haber sido aceptada la herencia y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. En relación con las cosas hurtadas o robadas el que las ha hurtado o robado no puede adquirirlas por usucapión a no haber prescrito el delito o falta o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil nacida del delito o falta. Segundo.- Titular del derecho usucapido. Es el titular del derecho que lo pierde por haber sido usucapido por el usucapiente. El Código civil dispone en su artículo 1932 que: Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, incluidas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley. Con tan tajante norma, el Código civil rompe con la tradición histórica patria, basada en el Derecho romano, que admitía una serie de excepciones, en virtud de las cuales no se producía la usucapión cuando el titular del derecho que se pretendía usucapir no podía hacer valer sus derechos (menores, incapacitados) o eran ciertas personas jurídicas (el Tesoro público, Iglesia, fundaciones religiosas). Se da, pues, la usucapión contra toda persona física, con o sin capacidad de obrar, y jurídica. Únicamente se prevé una acción personal de la misma contra el culpable de la pérdida del derecho por usucapión de otro, en el mismo artículo 1932, párrafo 2°: Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción. Regla esta última de responsabilidad que, no es aplicable exclusivamente a los representantes de las personas físicas, sino también a los órganos de las personas jurídicas que, no han impedido la prescripción adquisitiva de los bienes de aquéllas. PAGE 1 3 Vid., la sentencia del TS de 20 de octubre de 1989 (Act. Civ., 159/90). Cabe la usucapión a favor y contra la herencia yacente en virtud del artículo 1934 (... a favor y en contra de la herencia) antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. Es decir, en la situación de herencia yacente, en la que la sucesión está abierta por la muerte de una persona pero los herederos no han aceptado todavía, puede producirse el fenómeno de la usucapión. Aunque, la usucapión puede hacerse valer contra cualquier persona, incluidos los menores e incapaces (cfr. art. 1.932 CC), y “produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar” (art. 1.934 CC), las únicas restricciones que existen en nuestro ordenamiento, se refieren a la posibilidad de hacer valer la usucapión frente al titular inscrito en el Registro de la propiedad (usucapión contra tabulas). Del tema se ocupa el art. 36 LH, que permite que la usucapión perjudique al titular según el Registro del derecho a que se refiera en los siguientes supuestos: 1º. Siempre, si dicho titular registral no fuere un tercero del art. 34 LH, esto es, si no estuviere protegido por la fe pública del Registro. Así, cuando se trate de un adquirente a título gratuito, del titular de un asiento de inmatriculación o, incluso, cuando la usucapión se consume antes de transcurrir alguno de los plazos de suspensión que afectan a la fe pública registral. Esto es lo que quiere decir el párrafo tercero del art. 36 LH, según el cual “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”. 2º. Siendo el titular registral tercero del art. 34, protegido en principio por tanto por la fe pública del Registro, sólo si se demuestra que éste conoció o debió conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca estaba poseída de hecho y en concepto de dueño por persona distinta de su transmitente o, no conociéndolo o debiéndolo conocer, si expresa o tácitamente consiente esa posesión durante el año siguiente a su adquisición. El apartado a) del primer párrafo del art. 36 exige literalmente al usucapiente la prueba de que el tercero del art. 34 “conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición”, que él poseía la finca en concepto de dueño. Se le exige, pues, al titular registral que despliegue una cierta diligencia para conocer la situación real de la finca. Si, pese a todo, su error fuera PAGE 1 IV. Requisitos comunes a toda clase de usucapión. Se ha dicho, al definir la usucapión, que ésta se produce por la posesión continuada durante el tiempo fijado por la ley. Son, pues, requisitos comunes a todas las clases de usucapión: primero la posesión; y, segundo, el tiempo. Primero.- Posesión. Se ha dicho también que la usucapión es uno de los efectos de la posesión. Esta posesión, si bien puede ser como hecho o como derecho, mediata o inmediata, por sí o por representante, debe reunir ciertas condiciones para que sea apta para producir la usucapión. Tales condiciones las enumera el artículo 1941: La posesión ha de ser en concepto de dueño (quiere decir, en concepto de titular del derecho) pública, pacifica y no interrumpida. Primera. En concepto de titular. En concepto de dueño, si se posee el derecho de propiedad (siempre el Código se refiere a este solo caso; arts. 1941 y 447) o en concepto de titular de otro derecho real que se posea. Dispone el artículo 1941 que la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacifica y no interrumpida. Norma que si bien está dentro de las que regulan la usucapión ordinaria debe entenderse aplicable a toda usucapión pues el artículo 447 a su vez señala que solo la posesión que se adquiere y disfrute en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio y el 444 que los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de la cosa no afectan a la posesión. Preceptos de los que se deduce que para adquirir por usucapión, por cualquier clase de ella, es preciso poseer en concepto de dueño, públicamente, de forma pacífica y no interrumpida. Falta esta condición de poseer en concepto de dueño, si se posee en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño, como expresa el artículo 1942. Poseer en concepto de dueño significa que el poseedor tiene la voluntad o intención de ser dueño de la cosa o derecho que, es de otro titular; por eso no puede adquirir por usucapión quien posee en otro concepto distinto, por ejemplo el arrendatario, el comodatario o el precarista no pueden adquirir por usucapión la cosa arrendada o recibida, porque su derecho sobre la cosa es distinto del de dueño. Además esa posesión ha de ser pública que es lo contrario de oculta o no manifestada al PAGE 1 exterior y debe haberse obtenido de forma no violenta y ha de mantenerse de forma ininterrumpida durante los plazos que la ley señala. La posesión en concepto de dueño se puede ostentar y mantener a través de un mediador posesorio, esto es, a través de la tenencia o posesión inmediata de un sujeto ligado con el usucapiente por una relación jurídica, que pone de manifiesto la existencia de aquélla como posesión mediata, sin contacto físico con la cosa. Así, por ejemplo, a través del arrendatario posee en concepto de dueño y podrá usucapir el arrendador, y lo mismo a través de un comodatario o un acreedor pignoraticio o anticrético. Y, si el mediador posesorio posee también en concepto de dueño, esto es, como titular de un derecho real usucapible, podrán adquirir sus respectivos derechos por usucapión tanto el poseedor inmediato cuanto el mediato: así, poseyendo inmediatamente como usufructuario se adquirirá el usufructo y, a la vez, la nuda propiedad; por la posesión como enfiteuta se adquirirá el dominio directo y, a un tiempo, el útil; y por la posesión de un inmueble como superficiario se adquirirá por el conceden te del derecho de superficie la propiedad del suelo. Por otra parte, según el art. 436 CC, “se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario”. Esta prueba contraria consiste en demostrar que ha tenido lugar la denominada “interversión” del concepto posesorio. En la usucapión ordinaria, la viabilidad de este fenómeno no ofrece duda cuando se modifica la relación jurídica que unía al poseedor inmediato con el mediato: así, cuando el arrendatario, el depositario o el usufructuario compran la cosa a quien se la arrendó, confió o dio en usufructo, que pasan a poseer en concepto de dueño por tradición brevi manu, y lo mismo en los supuestos de constitutum possessorium, como si el que posee como propietario vende la cosa reservándose el usufructo y pasa a poseer en este último concepto. También es posible la interversión del concepto posesorio con la intervención de un tercero, como si, por ejemplo, Cayo, arrendatario de Ticio, le compra la finca a Sempronio, a quien cree heredero de Ticio, siendo así que el verdadero heredero era Mucio. Segunda. Pública. Es decir, que no sea oculta, que tanto el hecho objetivo de la posesión como el concepto de titular puedan ser reconocidos por todos, incluyendo al titular del derecho usucapido. Ya decía el artículo 444 que no afectaban a la posesión, ni, en consecuencia, para la usucapión, los actos clandestinos. Y es que, en efecto, la posesión clandestina no es susceptible de ser valorada como posesión en concepto de dueño, ni tampoco la adquirida o disfrutada con violencia. PAGE 1 Tercera. Pacífica. Que no se adquiera ni mantenga por la fuerza (arts. 441 y 444); si se adquirió o comenzó con violencia, la posesión será pacifica, desde que cesó tal fuerza o violencia. Cuarta. No interrumpida. La posesión ha de ser continuada, en el tiempo (que se analizará a continuación): lo que significa que no se interrumpa. Ha de mantenerse, pues, sin interrupción durante el período de tiempo requerido en cada caso por la ley. Según el art. 1.960 CC, “en la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes”: 1º. “El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante”. Con relación a la sucesión mortis causa a título universal, esto ya lo establece el Código civil para toda posesión en el art. 440, cuyo párrafo primero establece que “la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia”. Pero el art. 1.960.1ª añade a esta successio possessionis la llamada accessio possessionis, es decir, la unión, a la posesión actual, de la que tuvo aquella persona de quien se recibió por un acto inter vivos (por ejemplo, donación, compraventa, etc.), o mortis causa, pero a título singular (v.gr., legatario). Por supuesto, “para que se produzca el efecto prevenido en el art. 1.960.1ª CC es preciso que tanto la posesión del causante como la de sus sucesores, sea a título particular o universal, sean aptas para usucapir por reunir los requisitos necesarios para ello”, por lo que, si “la posesión del causante de las demandadas – añade la STS de16 de noviembre de 1999- no lo es a título de dueño, por tanto inhábil para fundar en ella ningún tipo de prescripción adquisitiva, ordinaria ni extraordinaria, tal posesión no puede incorporarse a la de las demandadas para producir la adquisición del dominio” (vid., también, las SSTS 1 julio 1999; y 28 abril 1997). 2º. “Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario”. Reproduce así el art. 1.960.2ª, en sede de posesión ad usucapionem, la misma regla que, para toda posesión, establece el art. 459 CC. Como dice MIQUEL, la presunción opera con apoyo en la previa prueba de la posesión actual y de la posesión pretérita. PAGE 1 Segundo.- Tiempo. El transcurso de un plazo de tiempo es requisito común a toda clase de usucapión, aunque el plazo es distinto según la usucapión sea ordinaria o extraordinaria y según sea mobiliaria o inmobiliaria. En la usucapión ordinaria de derechos sobre cosas muebles (mobiliaria): tres años, artículo 1955, primer párrafo. En la usucapión ordinaria de derechos sobre cosas inmuebles (inmobiliaria): diez años entre presentes y veinte entre ausentes, artículo 1957. Aclara el artículo 1958 que se considera ausente al que reside en el extranjero, y si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente, aunque si la ausencia es inferior a un año, no se toma en cuenta. En la usucapión extraordinaria de derechos sobre cosas muebles (mobiliaria): seis años, artículo 1955, segundo párrafo. En la usucapión extraordinaria de derechos sobre cosas inmuebles (inmobiliaria): treinta años, artículo 1959. El cómputo de estos plazos viene determinado por el número 3° del artículo 1960: El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero: pero el último debe cumplirse en su totalidad. Para dicho cómputo se aplica la llamada accesio possessionis, que recoge el número 1º del artículo 1960, en el sentido de unir el tiempo del actual poseedor al de sus causantes: El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo al suyo el de su causante. Si el causante ha muerto, sigue usucapiendo la herencia yacente, según el artículo 1934, y después, el heredero. También, respecto al cómputo, no se presume nunca la interrupción: dispone el número 2° del mismo artículo 1960 que se presume que el poseedor actual, que lo hubiere sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 4.1. Requisitos especiales de la usucapión ordinaria. De la interpretación sistemática de los artículos 1940, 1952 a 1954 se llega a la conclusión que usucapión ordinaria es aquella que además de los requisitos comunes a toda usucapión (posesión y transcurso del tiempo) requiere en el poseedor buena fe y justo título. Por tanto, en la usucapión ordinaria concurren los requisitos de buena fe y justo título. Lo que es cierto en la que se refiere a derechos sobre bienes inmuebles. Respecto a cosas muebles, se exige la posesión de buena fe y ésta vale como título, PAGE 1 según dispone el párrafo primero del artículo 464; además, se dará la usucapión ordinaria de cosas muebles tan sólo en los casos en que, adquiriéndose de buena fe, no se produzca la adquisición inmediata de la propiedad, según el artículo 464. Primero.- Buena fe. La posesión del usucapiente ha de ser de buena fe, creer que le corresponde, que es titular del derecho que posee (precisamente en concepto de titular) y que está usucapiendo. La buena fe del poseedor es -conforme a los artículos 433 y 1955- la creencia de que puede poseer la cosa o la ignorancia de que en su posesión existe algún vicio. El Código civil contempla la buena fe, pues, desde dos aspectos: el positivo, en el artículo 1950: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio; el negativo, en el artículo 433: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Ambos aspectos se complementan: la posesión de buena fe se basa en el error: ignorancia del vicio que la hace injusta (art. 433) o creencia en la ausencia del vicio (art. 1950). El art. 1950 viene a recordarnos la función de la usucapión ordinaria, ya señalada por el art. 1.952, como seguidamente estudiaremos: al usucapiente no le basta con tener un justo título, legalmente apto para transferir el dominio o derecho real de que se trate, sino que, además, debe creer que el que lo otorgó en su favor era dueño o titular del derecho, y que podía disponer de él (que tenía poder de disposición, en suma). Son aplicables las reglas generales de la posesión de buena fe, a las que se remite el artículo 1951, entre ellas, la del artículo 434, según la que la buena fe se presume, salvo prueba en contrario. Además, de aplicarse lo revisto en los artículos 433, 435 y 436 de este Código. Como la buena fe se presume, y al que afirma la mala fe corresponde su prueba; y que no basta la buena fe inicial, en el momento de adquirir la posesión en concepto de dueño, sino que la misma debe durar todo el tiempo requerido en cada caso para consumar la usucapión ordinaria. Precisamente, sobre si la buena fe era necesaria en el inicio de la posesión o bien durante todo el tiempo que se exige para la usucapión, el Derecho romano mantenía la primera postura (mala fides superveniens non nocet), el Derecho canónico la segunda, que es la seguida por el Código civil, tal como hemos reseñado y según se desprende del artículo 1940: Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales PAGE 1 se necesita poseer las cosas de buena fe... por el tiempo determinado en la ley, es decir, durante todo este plazo de tiempo. Segundo.- Justo título. Lo define el artículo 1952: Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Lo que debe entenderse como el hecho suficiente, en abstracto, para haber producido la adquisición del derecho de propiedad u otro real, si bien en el caso concreto no la produjo, por cualquier razón externa a él. Así, una compraventa, donación o permuta cuyo vendedor, donante o permutante no era propietario o carecía por cualquier otra razón del poder de disposición; no lo es un arrendamiento o un depósito. El justo título es, según señala CASTÁN TOBEÑAS, el hecho que sirve de causa de legitimación de la posesión inicial del que está usucapiendo y justifica la posterior adquisición del derecho ajeno que se posee. En abstracto ese título debería ser suficiente para adquirir el derecho real, pero la existencia de algún defecto hace necesario que la adquisición se produzca por la usucapión. Tal título puede ser la ocupación, por ejemplo me encuentro una cosa que creo abandonada o sin dueño y luego resulta que sí que lo tiene; no puede adquirirla cosa por ocupación porque tienen dueño pero puedo lograr su adquisición si mantengo la posesión durante el tiempo que la ley señala como necesario para usucapir; o puede tener en mi poder la cosa en virtud de una tradición defectuosa, así ocurre cuando se adquiere la cosa de quien se cree es el dueño, que por lo tanto podía transmitida, y luego resulta que no era suya sino de otra persona; como adquiero la cosa de un no propietario, sólo puedo llegar a adquirirla legalmente y convertirme en propietario si la mantengo en mi poder durante el plazo señalado para usucapir. Por lo tanto justo título es el que transmitiría el derecho real si no existiese un vicio o defecto, tal como dispone el artículo 1952 entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Son justos títulos para la usucapión, entonces, los derivativos y a título singular: los mismos que para la traditio, como la compraventa, la permuta o la dación en pago (respecto a los cuales, como gráficamente apunta Matilde CUENA, “la usucapión es el reverso de la tradición”) pero también la donación y el legado. No lo es, en cambio -ni por sí mismo, ni seguido de la partición, que es declarativa y no traslativa-, el título de heredero, porque éste se subroga por modo general en la posición jurídica de su causante -o sea, no adquiere una titularidad nueva sobre los bienes, sino que en él PAGE 1 con los demás requisitos: ninguno si es extraordinaria; con buena fe y justo título si es ordinaria. Por razón de la retroactividad, son válidos y eficaces los actos que hubiese realizado el usucapiente durante el curso de la usucapión (adquisición de frutos, actos de disposición y administración) y son ineficaces los que hubiera realizado el anterior titular del derecho usucapido. En cuanto a la extensión de los efectos de la usucapión, no contiene el Código Civil norma que regule precisamente la extensión de la adquisición en relación con las cargas o gravámenes de la cosa o derecho usucapido; es decir si se adquiere libre de cargas o con las mismas que tenía al comenzar la usucapión. La doctrina considera que es de aplicación en general la regla de quantum possessum, tantum praescriptum en el sentido de que se adquiere por usucapión el derecho en la extensión en que fue poseído. Se adquiere en los mismos términos en que se poseyó (quantum posessessum, tantum praescriptum) de modo que si poseía la cosa o derecho como libre de cargas -con independencia de que las hubiera- así se adquiere, dando lugar a la usucapio libertatis. Por el contrario si se poseía con cargas con ese mismo carácter se adquiere. De forma que, si se posee como libre una cosa que está gravada, se adquiere por usucapión el derecho de propiedad u otro real sobre la misma, libre del gravamen: es la llamada usucapio libertatis. Ahora bien, la usucapión consumada es un derecho que pertenece al usucapiente y como tal derecho subjetivo privado está sometido al régimen general en cuanto a su uso o disfrute. De forma que, la adquisición del derecho de propiedad u otro derecho real puede ser objeto de renuncia por el usucapiente, partiendo del principio de que nadie puede adquirir derechos contra o sin su voluntad y del principio de renunciabilidad de los derechos contenido en el artículo 6.2. Puede distinguirse la renuncia antes de que se consuma la usucapión, una vez producida ésta y la renuncia al derecho a usucapir. La renuncia antes de consumarse la usucapión no es más que un acto interruptivo de la misma, normalmente incluible en el caso del artículo 1948. La renuncia a la usucapión consumada es distinta a la renuncia al derecho de propiedad o a otro derecho real adquirido por usucapión (que implicaría que la cosa quedara como res nullius si se trata de derecho de propiedad sobre mueble o de propiedad del Estado si es sobre inmueble o se refundiera en la propiedad si se trata de derecho real en cosa ajena). Es una renuncia a la usucapión, que prevé el primer párrafo del artículo 1935: Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada. Lo que significa hacer dejación de la usucapión ganada, es decir, PAGE 1 que el derecho usucapido siga perteneciendo al titular primitivo, como si no se hubiera producido la usucapión (se produjo, pero se renunció). La renuncia elimina retroactivamente los efectos de la usucapión, pero puede el usucapiente-renunciante seguir poseyendo e incluso comenzar de nuevo a usucapir. Para realizar válidamente esta renuncia, se precisa no sólo la capacidad normal de obrar, sino también el poder de disposición sobre el derecho usucapido al que se renuncia: capacidad para enajenar, dice el artículo 1935. Se puede hacer la renuncia expresa o tácita, aunque siempre la renuncia -como toda renuncia- deberá interpretarse con un criterio restrictivo. El segundo párrafo del artículo 1935 dispone que entiéndase tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido. Los límites de esta renuncia son los generales del artículo 6.2: no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros y, dentro de estos últimos, el artículo 1937 concreta que los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del propietario. La renuncia al derecho a usucapir está proscrita en el mismo artículo 1935: ... pero no (pueden renunciar) el derecho de prescribir para lo sucesivo. No obstante, hay que decir que, el artículo 1935 al permitir la renuncia a la usucapión consumada o ganada es superflua porque si esta norma no existiese se llegaría al mismo efecto aplicando la normativa general de renuncia a los derechos recogida en el artículo6.2; por lo tanto, siempre que tenga capacidad de disponer, el que ha adquirido por usucapión puede renunciar al derecho que ha adquirido y su renuncia será válida siempre que no perjudique al interés o al orden público o a terceros, como pueden ser los acreedores. Por el contrario no es posible una renuncia anticipada al derecho a usucapir en el futuro. VI. La usucapión y el Registro de la Propiedad. La realidad jurídica extrarregistral puede (y debería, siempre) coincidir con la vida registral, que consta en los libros del Registro de la Propiedad. Pero puede no ocurrir así (basta, por ejemplo, que no se inscriba una adquisición para que se disocie realidad y Registro). Así, la vida jurídica registral y la extrarregistral pueden desenvolverse y desarrollarse al unísono o bien pueden surgir discordancias. Ambas situaciones, una y PAGE 1 otra, pueden darse por razón de la influencia del tiempo como hecho jurídico: por la prescripción extintiva o por la prescripción adquisitiva o usucapión. A su vez, una y otra pueden provocar la coincidencia o la discordancia entre realidades extrarregistral y registral. Así, darse, por razón del paso del tiempo y demás requisitos, la extinción por prescripción o la adquisición por usucapión de un derecho quedando, tras ello, un resultado coincidente con el Registro: es la prescripción secundum tabulas. O, por el contrario, tras la prescripción extintiva o tras la usucapión, quedar un resultado en la vida extrarregistral contrario al Registro: es la prescripción contra tabulas. La regulación sobre este tema en la Ley Hipotecaria se halla en los artículos 35 y 36. La idea fundamental de la misma la destaca ROCA SASTRE: se inspira en el criterio de procurar salvaguardar los intereses del tercero adquirente a quien se le transfiere un derecho que ya ha perdido valor por efecto de una usucapión o prescripción operada, lo cual responde al juego propio de la fe pública registral dirigido a mantener inatacable la adquisición onerosa por el tercero hipotecario confiado en la realidad registral. Lo cierto es el sistema de relaciones entre el instituto de la usucapión y el Registro nos permite determinar si pueden o no ser usucapidos los derechos reales inscritos y, en su caso, con qué alcance y con qué límites. Admitir en toda su extensión la usucapión significaría destruir la eficacia protectora de la fe pública registral. Ocurriría que el tercero que adquiere confiado en que el titular registral puede transmitirle, vería su adquisición convertida en ineficaz por la existencia de un adquirente por usucapión. Pero rechazar totalmente la usucapión significa privar de protección al poseedor que ha poseído por un tiempo prolongado, quien sin duda la merece. La cuestión se complica, además, si se tiene en cuenta que la inscripción no es constitutiva de las adquisiciones por principio general. Por esta razón, nuestro Derecho positivo no da al problema una respuesta única, sino que realiza las necesarias matizaciones. Podemos distinguir los supuestos de los que pasamos a estudiar. A) Usucapión a favor del titular inscrito o usucapión secundum tabulas. En relación con la usucapión secundum tabulas hay que partir de que una inscripción registral proclama una titularidad de un derecho real que es inexacta, pues no es tal titular; sin embargo, éste adquiere tal derecho por usucapión. La inscripción le facilita la usucapión, dando a aquélla el papel de justo título y presumiendo la posesión y buena fe en el tiempo en que estuvo vigente la inscripción. En consecuencia, el titular PAGE 1 a su adquisición, si no lo hace dentro de aquel año la citada posesión del usucapiente le perjudica. En consecuencia, como regla general, se produce la usucapión y, por tanto, prevalece la titularidad del usucapiente; así lo expresa el párrafo segundo del artículo 36: “la prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpe en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total”. Y, asimismo, el párrafo 3 de este mismo artículo 36 LH cuando expresa “en cuanto al que prescribe (usucapiente) y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores (titular registral) que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación” En esta línea, igualmente, dice la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, “la prescripción debe actuar con plena eficacia contra el titular registral, según las normas del Derecho civil”. Ahora bien, el artículo 36 LH, además de resolver el conflicto entre un titular registral y un poseedor ad usucapionem; también resuelve el que se plantea entre un adquirente protegido por el artículo 34 LH, y un usucapiente que ha consumado ya su adquisición en el momento de adquirir aquél, o que la consuma en el año siguiente a la adquisición. Lo resuelve la Ley Hipotecaria, esta vez, protegiendo al adquirente y sacrificando al usucapiente. La excepción relativa al tercero hipotecario con las condiciones del artículo 34 conlleva que no se produzca la usucapión o, en otras palabras, ésta no produce efectos y prevalece la titularidad registral del tercero hipotecario, en el caso de que (art. 36, primer párrafo): 1º) Haya adquirido (e inscrito) el derecho cuando ya la usucapión estaba consumada o se consuma dentro del año siguiente, no habiendo conocido ni tenido medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca o derecho se estaba usucapiendo por otro, es decir, que estaba siendo poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente [apartado a) del primer párrafo del artículo 36]: usucapión consumada o cuasiconsumada. 2°) Se oponga a la posesión, dentro del año siguiente a su adquisición o al conocer la existencia de una servidumbre negativa o no aparente (aunque las no PAGE 1 aparentes no son usucapibles en el Código civil según el artículo 539), cuando se trate de una usucapión comenzada simplemente [apartado b) del mismo primer párrafo]. Por tanto, solo la usucapión consumada o la que se consumara dentro del año -dice el párrafo primero del artículo 36- prevalece sobre el adquirente protegido por el artículo 34 LH en los dos casos siguientes exclusivamente: 1º. Si el adquirente conocía o tenía medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. 2º. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición. El consentimiento significa ausencia de actos interruptivos, pues la LH presupone que después de la adquisición conoce la situación real. En cuanto a la prescripción extintiva, dispone el párrafo último del artículo 36, “la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”. La Ley Hipotecaria dota aquí de toda su fuerza a la prescripción extintiva de esos derechos reales en contra de su titular o de su sucesor, aunque reúna los requisitos del artículo 34. Por tanto, nada han adquirido de su trasmitente, si éste dejó prescribir los derechos en cuestión. El último párrafo del artículo 36 LH perjudica al titular registral aunque tenga la consideración de tercero. C) Usucapión liberatoria secundum tabulas y contra tabulas. Por último, conviene precisar el caso de la usucapión liberatoria, en relación con el Registro de la Propiedad. La usucapión liberatoria (usucapio libertatis) es la extinción de un derecho real en cosa ajena, por usucapión del propietario de ésta, por la posesión (y demás requisitos) de la misma en concepto de libre. El propietario, usucapiente, ha poseído la finca como libre y tras el tiempo y demás requisitos ha adquirido la propiedad libre: tenía la propiedad, pero no libre, sino gravada por aquel derecho real. PAGE 1 Si es secundum tabulas, caso de que el derecho real que grava su propiedad no está inscrito y, por tanto, está inscrita la finca como libre, se aplicará el artículo 35 de la usucapión normal secundum tabulas: la inscripción es justo título (de la finca como libre) y su vigencia le presume su posesión (también de la finca como libre) pública, pacífica, no interrumpida y de buena fe. Si es contra tabulas, la usucapión se produce según la regla normal es de la misma, salvo si perjudica a tercero hipotecario4, en cuyo caso -por excepción- no se produce tal usucapión liberatoria (art. 36, cuarto párrafo): 1º) Si el derecho real limitado, gravamen, que se libera, no lleva aneja la facultad de inmediato disfrute (por ej., una hipoteca), pues, no se perjudica a los titulares de tal derecho real, al no extinguirse éstos (se trata de derechos reales inmobiliarios que no implican posesión ni puedan adquirirse por usucapión y que estén amparados en la fe pública del Registro); o tampoco a los titulares de derechos reales que, si implican la facultad de inmediato disfrute, siempre que tal disfrute no sea incompatible con la posesión causa de la usucapión liberatoria. 2°) O cuando siendo incompatible con la posesión, dicho tercero del artículo 34 LH (titular del derecho real) demuestra que no conoció o debió conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca estaba poseída de hecho y en concepto de dueño por persona distinta de su transmitente, en cuyo caso, si la usucapión se hubiera consumado frente a un titular registral anterior, dispone de un año a contar desde su adquisición para ejercitar la oportuna acción confesoria (o la acción real registral) frente al usucapiente. Dicho tercero se opone a la usucapión liberatoria, comenzada dentro del año siguiente a su adquisición. Sólo le ampara la fe pública si actúa de esta forma. En otras palabras, se den las circunstancias para que prospere la usucapión contra tabulas. PAGE 1 4 Se aplica el precepto tanto a los que han adquirido esos derechos reales por haberlos constituido el dominus en su favor, como a los sucesivos adquirentes de esos titulares originarios, siempre y cuando reúnan los requisitos del artículo 34 LH.