Derechos de Retrato Legal y Opción en Derecho Civil Español - Prof. Díaz, Apuntes de Gestión de Recursos Humanos

¡Descarga Derechos de Retrato Legal y Opción en Derecho Civil Español - Prof. Díaz y más Apuntes en PDF de Gestión de Recursos Humanos solo en Docsity! Descargado en: patatabrava.com CIVIL 3 (UV) PREGUNTAS EXAMEN CIVIL 3 PROF. 13-14 Concepto de dos de adquisición preferente: Los dos reales de adquisición preferente son dos reales limitados que confieren a su titular la primacía o facultad preferente de adquirir el dominio o un do real sobre la cosa, excluyendo o desplazando a cualquier otro adquirente. Analogías y diferencias entre el tanteo, retracto y el derecho de opción. Por su contenido y mecanismo operativo. Tanteo: Es el do de adquirir una cosa o do determinados, por el mismo precio y con las mismas condiciones en que su propietario se propone enajenar a otro. La cualidad del tanteo consiste en que el propietario actual de la cosa es libre de enajenar o no, pero, si decide hacerlo, tiene preferencia para realizar la adquisición el titular del do de tanteo, a quien se debe comunicar el propósito de enajenar. Este titular del do de tanteo no puede forzar la alienación que provocaría el ejercicio de su do, sino que ha de esperar pasivamente. El tanteo se presenta bajo una enajenación proyectada, y otorga la facultad de adquisición antes que lo haga otro, por lo que se debe ejercitar antes de que se consume la transmisión prevista, pero pagando el mismo precio y con las mismas condiciones que el 3º. Retracto: Es el do de adquirir cuando el primitivo titular de la cosa o derecho ya ha realizado la transmisión y entonces su titular, el retrayente ante una transmisión ya consumada se coloca en la misma posición del adquirente. El art. 1521 del CC señala que: “El retracto legal es el do de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.” Derecho de opción: Es el do que confiere a su titular la facultad de adquirir una cosa determinada por el precio, término y condiciones preestablecidos en un negocio jurídico previo, entre el optante, y el promitente o concedente. Inicialmente sólo crea para el concedente la obligación de mantener su oferta y para el optante el do de aceptarla o dejarla caducar. Los dos de tanteo y retracto suponen la presencia de 3 voluntades: La de desprenderse de la propiedad por parte del enajenante. La de adquirirla por parte del tanteante o retrayente. La del 3er adquirente: probable (tanteo); efectivo (retracto). En el do de opción solo juegan 2 voluntades: El art. 1522 del CC señala que: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos ó más copropietarios quieran usar del retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.” Además, la jurisprudencia lo ha extendido a situaciones de propiedad dividida, por ejemplo, del arbolado y la siembra. Este artículo requiere según el art. 1521 del mismo cuerpo legal que la adquisición se haya hecho por compra o dación en pago. La jurisprudencia considera este último precepto aplicable a toda enajenación onerosa, cuya contraprestación no sea infungible o personalísima, por ello no procede cuando la prestación de uno no puede ser sustituida por la del otro sin perder la identidad como: La permuta. La renta vitalicia. La donación remuneratoria. Pero si que se aplica ante las transmisiones realizadas en subasta pública. El plazo es de caducidad, por tanto, no se puede suspender ni interrumpir. Según el Código civil se incluyen los días inhábiles, y según el párrafo primero del art. 1524 de este cuerpo legal “es de 9 días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.”, y en otro caso, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La Jurisprudencia dice que se refiere al momento de su consumación (cuando el vendedor ha transmitido el dominio con la posesión de la cosa mediante alguna clase de tradición). Según el art. 1525 del CC “En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1511 y 1518”, por lo que el retrayente no podrá usar del derecho sin reembolsar al comprador: El precio de la venta. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. En cuanto al problema referido al precio que se debe satisfacer por el retrayente cuando el precio real es diferente al documentado, la jurisprudencia entiende que prevalece el precio real. El retracto de coherederos: El art. 1067 del CC señala que: “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador reembolsando el precio de la compra, con tal que lo certifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.” Se complementa con las normas del retracto de comuneros (el párrafo segundo del art. 1522 del CC). Tiene lugar “antes de la partición” pues una vez realizada la partición el heredero tiene la propiedad exclusiva de los bienes que le han sido adjudicados (art. 1068 del CC), no puede tener lugar el retracto (ex art. 1067 del CC), y si se adjudica algún bien en proindiviso se aplicará el art. 1522 del CC, pero no el art. 1067 del CC. Este retracto exige que la cesión se haga a un extraño, como: Los herederos bajo condición suspensiva. Los legatarios. Los legitimarios no constituidos. El cónyuge viudo. Los coherederos que han enajenado su derecho hereditario. Los acreedores de la herencia. Plazo: 1 mes a contar desde que se haga la transmisión. El retracto de consocios: El art. 1708 del CC establece que: “La partición entre socios se rige por las reglas de la herencia, así en su forma como en las obligaciones que de ella resultan. (…).” Cuando antes de la partición uno de ellos vende su parte a un extraño, se aplican las reglas del retracto de comuneros y el de coherederos. Retracto de colindantes: Para facilitar la división excesiva de la propiedad territorial. Se trata de conseguir la reunión de pequeños predios rústicos a fin de suprimir el minifundio y mejorar la producción agrícola. El art. 1523 del CC señala que: “También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si los dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.” De este precepto se deduce que para ejercitar el retracto ha de tratarse de la venta de una finca rústica, con una cabida que no exceda de una hectárea, que lo ha de instar el propietario de una tierra colindante, y que las dos propiedades no estén separadas por servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Problemas en la práctica: La finca del retrayente y la finca objeto del retracto han de ser rústicas, resultando tal naturaleza de los criterios de: Situación: en el campo o la población. Aprovechamiento o destino: explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio). Existencia o inexistencia de construcciones. No es decisiva la calificación y descripción de la finca que figure en las escrituras, pues las declaraciones del vendedor y del comprador no pueden afectar al derecho del colindante. El requisito de que la cabida no exceda de una hectárea se refiere exclusivamente a la finca rústica vendida. Se necesita que las tierras colindantes no estén separadas “por servidumbres aparentes”, pero la STS de 2-X-1959 declaró que la acequia, al hallarse dentro de la finca del retrayente, no constituía accidente de separación entre las fincas. El retracto no puede prosperar cuando se frustra o no se puede cumplir la finalidad que le es propia. Se debe excluir el retracto cuando el predio colindante-retrayente no está en explotación suficiente, ni cuando la falta de rentabilidad de la finca del retrayente se debe a sus propios actos, o la tiene cedida a 3os, abandonada. Es compartido por la jurisprudencia menor (SAP de Alicante de 19-V-2005), que desestima el retracto cuando el retrayente no es profesional de la agricultura. Deben cumplir los requisitos del negocio transmisivo (art. 1521 del CC), plazo del ejercicio, reembolso del precio, etc., (arts. 1524 y 1525 del CC). El retracto de colindantes tiene un particular régimen. Así sucede para el retracto a favor de los titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. Y así se establecen plazos diferentes a los del art. 1524 del CC. También existen peculiaridades en los dos de retracto a favor de los colindantes de parcelas inedificables y fincas rústicas inexplotables cuando se enajenan bienes de dominio privado de las Administraciones Públicas (vide, el art. 84 de la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat Valenciana). Retracto convencional: El vendedor se puede reservar el derecho de recuperar la cosa vendida, reembolsando el precio de la venta y determinados gastos (arts. 1507 y 1508 del CC). El retracto convencional tiene su origen en el Derecho romano (pacto de retro) adquirió relevancia en el siglo XIX y principios del siglo XX para encubrir las prohibiciones de préstamos usurarios. Hoy ha perdido trascendencia ante la abundancia y facilidad del crédito hipotecario. Este derecho es un elemento accidental, por tanto, requiere el concurso de voluntades de los contratantes. La regulación del Código Civil (Capítulo VI, Título II, Libro IV: art. 1506; y la Sección 1ª de dicho capítulo: arts. 1507 a 1520), se critica, aunque no de una forma unánime, por contemplar el retracto convencional como una de las causas de resolución del contrato de compraventa, pues quien vende con pacto de retro lo hace interesado en que esa venta sea perfecta, de manera que el ejercicio del retracto no supone la desaparición de la compraventa con todos sus efectos, por ejemplo, según demuestra el art. 1520 del CC subsisten los arriendos. El retracto convencional supone un derecho a favor del vendedor al que la doctrina mayoritaria califica de real, conforme a los términos del art. 1510 del CC “El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.” Es un acto de riguroso dominio, y la asignación de la opción sobre bienes gananciales constituye un acto de disposición oneroso que precisa el consentimiento de ambos cónyuges concedentes, conforme a los arts. 1322, 1377 y 1378 del CC. La determinación exacta del objeto, y también del precio estipulado para la futura adquisición, que se puede hacer por terceros, pero no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449 del CC). El establecimiento del plazo para el ejercicio de la opción. Dicho plazo es el de caducidad y está limitado a un máximo de cuatro años en la opción inscribible, aunque es prorrogable; cuando la opción no sea inscribible se puede fijar el plazo libremente por las partes, y a falta de concreción su duración incumbe a los Tribunales. En el caso de que la opción constituya una simple estipulación incorporada a otro contrato principal, el plazo de la opción, no puede exceder el plazo de vigencia de dicho contrato. La fijación de una prima, señal o precio por la opción es simplemente un elemento accesorio, que en caso de existir requiere asimismo delimitación exacta, y su presencia da lugar a la llamada opción onerosa, que en la práctica se reviste de diferentes previsiones típicas: Para el caso de que no se ejecute la opción, el optante pierde dicha prima, que hace suya el concedente. En el supuesto de que se haga efectiva la opción entonces el promitente, que ya ha percibido la prima, recibe además el precio de la compra, pero es frecuente establecer que, para dicha hipótesis la prima se compute como pago de parte del precio. Además, se discute si la falta de pago de la prima permite o no resolver, por incumplimiento la opción de compra. La falta de los elementos esenciales o determinantes de la opción conlleva su nulidad. El art. 14 del RH señala que: “Será inscribible el concurso de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: Convenio expreso de las partes para que se inscriba. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tacita o legal, del contrato de arrendamiento.” Efectos del do de opción: La opción produce un doble efecto: Efecto positivo: el optante ha de ejercitar la opción dentro del plazo fijado, y si el concedente se niega al cumplimiento del contrato definitivo se puede invocar el auxilio judicial a dichos efectos con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios. Ejecutada adecuadamente la opción por el beneficiario u optante aquella se agota y estamos ya ante una compraventa conclusa que no necesita consentimiento del concedente – vendedor, pero sí que es precisa la tradición en cualquiera de las formas previstas en el Código Civil, incluida la escritura pública. Efecto negativo: el concedente de la opción no debe desplegar ninguna actividad que trunque la efectividad de la opción, pero si lo hace, salvo en la escritura pública, sólo es posible ejercitar la acción de daños y perjuicios por incumplimiento frente al concedente, a menos que, el tercer adquirente no lo fuera de buena fe. Es necesario que el optante demande al concedente y también al titular actual de la finca a que afecte la opción, ya que estamos ante un caso de litisconsorcio pasivo necesario. La opción inscrita produce efectos reales y sólo provoca unos efectos típicamente registrales en el sentido de que el optante tiene a su favor los beneficios de la inscripción registral practicada, y por ello, puede hacer efectiva la opción frente a terceros, pero sin que se produzca el cierre registral o denegación de acceso al Registro de los actos inscribibles posteriores a la opción, aunque el adquirente posterior, en caso de previa opción inscrita, no es lógicamente un 3º del art. 34 de la LH, por lo que dicho adquirente, para algunos, se encuentra sometido a la “conditio iuris” de que no se ejercite la opción en el plazo establecido, de tal manera que si el optante ejercita su facultad entonces tiene lugar la extinción y consiguiente cancelación de las transmisiones y cargas posteriores a la inscripción de la opción. El derecho de opción, mediando el consentimiento del concedente, es susceptible de cesión, por lo que la transmisión del derecho de opción, en caso de estar inscrito, se puede hacer constar también en el Registro de la Propiedad. Diferencia entre las garantías personales y las garantías reales: Las personales: suponen únicamente un refuerzo de tipo personal, al lado del deudor colocamos a una o más personas como responsables, de tal forma que se les puede exigir a ellos el cumplimiento del pago si el deudor no paga. Por excelencia esta figura contractual es la de la fianza y la encontramos regulada en el art. 1822 del CC (“Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un 3º, en el caso de no hacerlo éste. Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal se observará lo dispuesto en la sección 4ª, capítulo III, Titulo I de este Libro.”). La fianza puede ser mercantil cuando su objeto sea garantizar el cumplimiento de un contrato mercantil, aunque el fiador no sea comerciante, tal y como señala el art. 439 del CCom. Se le llamará en este caso, aval. En el tráfico aparecen otras figuras como las cartas de confort o el patrimonio. Las reales: reforzamiento con la cosa. Otorgan al titular un poder sobre la cosa y consisten en la posibilidad de realizar la cosa. En el supuesto de que el deudor no cumpla se insta la venta de la cosa y el precio obtenido se aplica al pago de la cosa con sus intereses, resulta de diferentes preceptos del Código Civil pero fundamentalmente de dos, los arts. 1858 (“Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.”), y 1884 del CC (“El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la LEC, el pago de la deuda o la venta del inmueble.”). El núcleo esencial es que en el seno de las obligaciones se puede instar la venta de las cosas dadas en prenda. Es la característica de estos dos frente a los dos de adquisición preferente. Prenda: recae sobre bienes muebles y se produce un desplazamiento posesorio o entrega de la cosa a favor del acreedor y si no se le paga puede instar la venta. Hipoteca: recae sobre bienes inmuebles sin desplazamiento posesorio y todo eso con la misma finalidad de garantía. Anticresis: aceptación de los frutos de un bien inmueble al pago de la deuda; con desplazamiento posesorio o sin desplazamiento posesorio conforme a lo pactado (art. 1884 del CC). Pacto comisorio: Hay una prohibición del pacto comisorio. No se puede pactar al constituir el derecho real de garantía que si se incumple la obligación el acreedor se apropiara de la cosa, lo esencial es que una vez vencida la obligación se inste la venta (art. 1859 del CC “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.”, y 1884 en sede de anticresis “El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la LEC, el pago de la deuda o la venta del inmueble.”). Si se constituye el pacto comisorio será nulo porque es contrario a derecho, pero esta prohibición es solo inicial y es posible verificar el pacto pero ante el deudor. La responsabilidad en la hipoteca. La responsabilidad del deudor por el débito es total e ilimitada, se le llama responsabilidad patrimonial universal, y está regulada en el art. 1911 del CC. Al lado de esta responsabilidad personal cuando existe la garantía hipotecaria está la responsabilidad real, derivada de la hipoteca y en ella se vinculan bienes que quedan específicamente adscritos al cumplimiento de la obligación. A ello se refiere el art. 105 de la LH cuando dice: “La hipoteca podrá constituirse en garantía en toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1911 del CC.” De esta forma cualquier garantía real tiene esa doble responsabilidad: la personal e ilimitada, y la real que es limitada al objeto dado en garantía. Ahora bien, que ambas recaigan sobre un mismo sujeto va a depender de la posición jurídica que ocupen en la hipoteca: Deudor hipotecario: tendrá la doble responsabilidad, personal y real. Hipotecante no deudor o un 3er poseedor de la finca hipotecada, la responsabilidad personal la tendrá el deudor y la real el hipotecante no deudor o el 3er poseedor, referido a éste el art. 126 señala que cuando el bien hipotecado estuviese en manos de un 3er poseedor y por razón del incumplimiento de la deuda se hubiese perseguido dichos bienes “(…) podrá el acreedor reclamar de éste (se refiere al 3er poseedor) la parte del crédito asegurado con los que el mismo posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente o por Notario. Requerido el 3er poseedor (…) deberá verificar el pago del crédito con los intereses correspondientes, conforme lo dispuesto por el art. 114, o desamparar los bienes hipotecados. (…).” Si el acreedor hipotecario no ve satisfecho totalmente su crédito mediante el ejercicio de la responsabilidad real con la consiguiente venta del bien a través de la correspondiente subasta, podrá acudir a la responsabilidad personal del deudor por la cantidad que se le deba. El pacto de limitación de responsabilidad. Se encuentra regulado en el art. 140 de la LH que dice “No obstante lo dispuesto en el art. 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria que la obligación En el asiento de inscripción se distinguen: La descripción de la finca, las cargas, el cuerpo de la inscripción. Y el acta de inscripción, en donde constará resumidamente el do que se inscribe, el titular registral, sea éste persona física o jurídica, y el titulo por el que se inscribe. Principio de rogación: Son los interesados quienes inician el procedimiento registral mediante la presentación del título público en el Libro Diario del Registro, así se configura el PRINCIPIO DE LEGALIDAD, y a partir de ese instante es el registrador quien va aplicando las normas de ese proceso, así califica el título, conforme lo que se llama PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL, y en su caso o inscribe o deniega o suspende la inscripción. Cuando el registrador deniega o suspende la inscripción deberá hacerlo mediante nota expresiva de los hechos y fundamentos jurídicos en que se basa para impedir el acceso al Registro de ese título. Esa calificación negativa puede ser recurrida por los legitimados a través de una petición de calificación registral sustitutoria (nueva calificación por otro registrador). El plazo para calificar e inscribir es el de 15 días. Tracto sucesivo: Supone la concatenación de titulares registrales, es decir, el adquirente de hoy ha de ser el transmitente de mañana y así sucesivamente. Se manifiesta en el art. 20 de la LH. Principio de especialidad: Determinación o concreción necesaria sobre la misma finca, o sobre el do o sobre la titularidad registral. La eficacia y protección registral exige que esté plenamente determinado sobre qué finca es la que está operando jurídicamente, o sobre los datos necesarios que configuran el do o que el titular se halle determinado. Principio de publicidad: Se engloba en dos importantes efectos de protección registral: PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: En su ámbito sustantivo, consiste en una presunción “iuris tantum” de la existencia del do, de su pertenencia al titular registral y de la presunción de posesión (art. 38 de la LH). Desarrolla su eficacia en el ámbito procesal dependiendo de la situación en que se halle el titular registral: Como demandante entre otros efectos se le dispensa de la prueba de la pertenencia del do, muy importante es este principio en el ejercicio de las acciones reales, en especial la ejecución hipotecaria. Como demandado en cuanto que las acciones reales deberán dirigirse contra él. Como tercerista en cuanto al sobreseimiento de todo procedimiento de apremio sobre bienes en que figure como titular registral y que se haya dirigido contra persona distinta. FE PÚBLICA REGISTRAL: es una presunción “iuris et de iure” de que el contenido del Registro es exacto e integro respecto del 3º que ha adquirido confiado en la apariencia de lo que el Registro pública y ha reunido los requisitos exigidos por la ley. Es la máxima protección que puede brindar el Registro de la Propiedad. Reflejo de este principio es el art. 34 de la LH.